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    文旅地產運營模式

    近年來,文旅地產成為地產行業的新引擎,以旅游綜合體和文旅小鎮為突破口,文旅地產的新軍逐漸壯大。中國知名文旅機構上海李也文旅策劃部負責人認為,物質生活的豐富、老齡化社會的到來,加速促進文旅消費進入大繁榮階段,也讓文旅地產由過去的小眾消費成為一種趨勢和主流。目前國內外的文旅地產經營模式,總結起來有這樣六種運營模式。首先就是眾所周知的悅榕莊酒店、安縵酒店,他們在中國市場上取得了巨大的成功,并且正以穩健的速度持續擴張。那究竟是什么原因讓它們如此受青睞?文化的魅力。以生態別墅或古村落為載體,強調與自然環境的和諧,與本土文化的融合,在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗,這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高休閑人群的極大認可,造就了一批忠實的“全球粉絲”。這就是文旅地產的“文化度假酒店綜合體”模式。而文旅地產中的“休閑Mall”模式,則是通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起,創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall,以此帶動寫字樓和住宅地產的開發,此種模式稱之為城市中心區休閑地產模式。這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊,如萬達廣場。 文旅地產中的“溫泉會都”模式,我們都知道溫泉,是最具帶動力的休閑引擎,已經成為全國休閑開發的超級熱門,它對休閑地產的開發具有突出的作用?!耙蘊厴氯撇肺?,以會議度假酒店為核心,帶動先售后租的溫泉地產開發”的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三: ?溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性,可以提升地產的附加值; ?溫泉可以解決酒店經營的冬季問題,并對會議經營有極大帶動作用; ?如果有觀光景區在周邊,則可以成為休閑消費的核心平臺。實踐表明,將生地變成熟地的最佳辦法,就是建設高爾夫球場。其對于文旅地產中休閑地產的帶動作用極其明顯,除了球場本身擁有極好的景觀資源外,更主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平臺,能夠引發高端休閑人群的聚集,凸顯品質性,從而帶動了休閑地產的價值提升,并為休閑地產的銷售創造優越基礎。這就是文旅地產的“高爾夫莊園”模式,國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫為代表的多個經典案例。文旅地產的“主題文化小鎮”模式,已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。主題文化小鎮,主要是古鎮、古街區,或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮,以小鎮為載體,構建文旅地產的文化休閑平臺,提升吸引力,進而帶動小鎮外圍的休閑地產,如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮。 而文旅地產中“多元休閑綜合體”模式,是除了以上幾種模式外,還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來,形成一個“多元休閑綜合體”模式。以多元文化為內涵,將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來,構筑一個綜合休閑的文旅地產饕餮盛宴,這種模式往往交相呼應,形成最佳的體驗效果。
    2019年05月27日 閱讀:2614
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    康養小鎮可延伸的產業體系

    中國已經進入大眾旅游時代,休閑度假成為了旅游消費的主流。健康與旅游度假的加速融合,已成為現代服務業的新亮點,健康產業與旅游產業的有機結合,也已經成為全球經濟發展新的經濟增長點??笛≌蚩煞⒄溝牟堤逑凳室舜唇ǚ⒄箍笛≌虻牡厙?,一般都有良好的生態環境和氣候條件,這是實現健康生活的一個重要基礎條件。在這個基礎條件上,根據當地不同資源,結合市場需求特點,可以發展融合不同產業體系的健康小鎮??笛≌蛞堤煥辣砩戀悖杭匆勞邢钅康亓己玫鈉蚣吧肪?,構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態,打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品,形成生態養生健康小鎮產業體系;享老產業為亮點:將醫療、氣候、生態、康復、休閑等多種元素融入養老產業,發展康復療養、旅居養老、休閑度假型“候鳥”養老、老年體育、老年教育、老年文化活動等業態,打造集養老居住、養老配套、養老服務為一體的養老度假基地等綜合開發項目,帶動護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產業的共同發展。體育產業為亮點:依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源,發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品,推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。文化產業為亮點:深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、歷史文化,結合市場需求及現代生活方式,運用創意化的手段,打造利于養心的精神層面的旅游產品,使游客在獲得文化體驗的同時,能夠修身養性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源,打造文化度假區、依托中國傳統文化,打造國學體驗基地等。休閑農業為亮點:藥食同源,是東方食養的一大特色。因此美食養生可以說是健康旅游中至關重要的一項內容。健康食品的開發,可以與休閑農業相結合,通過發展綠色種植業、生態養殖業,開發適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態健康食品,同時結合生態觀光、農事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動,推動健康食品產業鏈的綜合發展。醫學產業為亮點:康療養生產品的構成主要是以中醫、西醫、營養學、心理學等理論知識為指導,結合人體生理行為特征進行的以藥物康復、藥物治療為主要手段,配合一定的休閑活動進行的康復養生旅游產品,包括康體檢查類產品。它是醫療旅游開發中的重要內容之一。度假產業為亮點:居住養生是以健康養生為理念,以度假地產開發為主導而形成的一種健康養生方式。這種養生居住社區向人們提供的不僅僅是居住空間,更重要的是一種健康生活方式。除建筑生態、環境良好、食品健康等特點外,它還提供全方位的康療及養生設施及服務,并為人們提供冥想靜思的空間與環境,達到在恬靜的氣氛中修身養性的目的。對此,李也文旅認為,發展康養小鎮,應根據當地不同資源,結合市場需求特點,發展生態、養老、醫學、度假等為特色的產業體系。
    2019年05月24日 閱讀:2647
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    旅游演藝的深度思考

    一、旅游演藝概述       我國以游客為觀眾的旅游演藝活動,最早可追溯到20世紀80年代中期深圳華僑城集團在旅游園區內推出的大型駐場演藝節目。隨后,陜西省歌舞劇院推出《仿唐樂舞》和《唐?長安樂舞》等一批旅游演藝產品,但因缺乏商業化運作,影響力較小,沒有引起旅游界重視。目前國內對“旅游演藝”的概念和名稱還沒有統一。李幼常提出旅游演藝是指在旅游景區現場進行的各種表演活動,以及在旅游地其他演出場所內進行的,以表現該地區歷史文化或民俗風情為主要內容,且以旅游者為主要欣賞者的表演、演出活動。朱立新認為,旅游演藝是以異地觀眾為主要欣賞對象的演藝活動。這個界定只強調受眾對象為“異地觀眾”。 目前國內劃分旅游演藝的依據主要有三:一是演藝場所是否固定;二是演出場所類型;三是表演主體。國內旅游演藝分類主要依據演出場所。按照旅游演藝演出場所的類型可以分為主題公園演出、實景演出和獨立劇場演出。 其中,主題公園演出主要是為配合主題公園而開發,以表現主題公園的主題為內容,相比較設備硬實力,更注重“演藝+”軟實力,如杭州《宋城千古情》、開封《大宋·東京夢華》、上海迪士尼《獅子王》、深圳世界之窗的《巴黎圣母院》等。演出與設施共享IP、共享主題。法國狂人國這類演藝公園,演藝就是唯一的賣點,因此做到比一般樂園的附屬演出更精致、更高端的程度,晚間的經典大匯演更是一票難求。 實景演出突破傳統舞臺演出的空間局限,把旅游目的地真實的自然環境轉變成巨型演出舞臺,以當地居民和居民的日常生活、風土民情、風俗習慣等轉化成藝術素材,具有不可復制性。如桂林《印象·麗江》以天然的玉龍雪山為舞臺背景,武夷山《印象·大紅袍》以武夷山大王峰為背景,通過極度寬闊的空間,結合燈光、音響、舞美上的設計與聚焦,使戶外的演出效果達到極致。其他代表如西安《長恨歌》、張家界《天門狐仙·新劉??抽浴返?,也同樣讓觀眾印象深刻。 獨立劇場演出是在旅游目的地的專業劇場和演藝餐廳、茶館內針對旅游人群所打造的旅游演出產品,以展示當地文化特色的歌舞、戲劇、曲藝、雜技等演出形式為主的綜合演藝,如昆明《云南映像》、平?!隊旨揭!?、上?!妒笨罩謾返?。二、旅游演藝發展的條件 隨著大量競爭者入局旅游演藝,市場競爭愈發激烈,然而真正能從市場中獲利的仍是少數。李也文旅認為旅游演藝繁花似錦的背后,難做的主要原因有:1、強依附性旅游演藝的發展,需要依托強大的市場基礎。旅游演藝本身并不是一個旅游目的地性質的項目,只有依附客流量在500萬以上的城市或客流量在100萬以上的景區才能生存,才能錦上添花。2、低轉化率  針對市場上已有的旅游演藝進行綜合分析,許多特大城市如深圳、廈門,旅游演藝的轉化率不足1%;杭州、張家界、桂林的游客轉化率卻可達4%左右。當然也有更高轉化率的,如峨眉山7%、三亞14%等,行業平均游客轉化率為4%左右,這種程度的轉化率,決定了旅游演藝的發展必須依托強大的客流基礎。3、投資額大 如今旅游演藝的打造成本最低在千萬級別,印象系列投資基礎在1-3億元,這種投資比例在全國旅游演藝項目中的占比接近50%,數額巨大的投資讓投資方承擔巨大壓力。4、經營成本高旅游演藝所需的演員成本成為大支出,同時硬件設備的折舊成本也很大,這兩項成本恒定,不會因為觀眾的減少而減少。根據宋城集團的分析,其演員成本和設備的折舊費用約占其經營成本的71%,如此高昂的經營成本決定了其利潤空間的有限性。5、二八定律 旅游演藝如同其他項目一樣,也逃不過二八生死定律。劇統計,目前國內有230個旅游演藝項目,真正盈利的大約不到9%,11%處于收支平衡狀態,而80%處于虧損狀態。這些虧損的項目可能是行業經驗、運營能力、資本運作、演藝內容、渠道等等某一方面或多方面的不足導致。 一邊是非常誘人的2-3年回收成本,一邊是80%的演藝項目處在虧損狀態。入局旅游演藝,需要做好充足的準備,除了充足的資金,強大的運營團隊和藝術轉化的創意團隊以及強大的技術團隊缺一不可,如此,才可能打造一個旅游演藝超級IP。
    2019年05月23日 閱讀:2645
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    特色小鎮的趨勢與前景

    特色小鎮一頭連著城市,一頭連著鄉村,是推進以人為核心的新型城鎮化、實現鄉村振興的一項重要戰略性舉措。近年來,特色小鎮建設在我國發展得如火如荼、遍地開花。住建部發布的數據顯示,截至2018年2月,全國特色小鎮試點共有403個,加上地方創建的省級特色小鎮,數量超過2000個,其中絕大多數都是由政企合作發展的特色小鎮。邁入2019年,在宏觀經濟面臨較大下行風險的背景下,特色小鎮開發與投資又將肩負起引領國家戰略性新興產業發展,尋找經濟增長新動能的使命。據此研判,2019年會迎來特色小鎮開發與投資的一個新高潮。特色小鎮一方面發展得如火如荼,成為資本競相追逐的寵兒,一方面又在實踐操作中出現了一些亟需解決的問題,這包括產業導向不清,規劃和建設同質性嚴重,出現“千鎮一面”的情況;“房地產化”趨勢導致地價上漲、租金哄抬,排擠特色小鎮里真正的特色產業;政府主導特征明顯,企業主體、市場主導的格局尚未完全形成;土地、資金、人才等要素供給不足,等等。這些問題也早已引起了社會和各級政府的廣泛關注,相關部門已經著手探索解決對策,以求為特色小鎮高質量發展打下堅實基礎。例如,國家發改委為規范特色小鎮的發展采取了一系列措施,包括開展部門間的協調、與地方政府會談和大規模研修培訓等。筆者認為,解決特色小鎮發展中的問題,可以從以下幾點入手,一是凸顯特色,千鎮千面;二是強調“產業立鎮”,發展優勢產業;三是堅持政府引導、企業主體、市場化運作的模式;四是嚴控房地產開發用地比例,杜絕房地產化傾向;五是強化用地、資金和人才保障。中國知名文旅機構—上海李也文旅策劃組負責人提出在特色小鎮發展的道路上應形成以下幾個發展路徑:其一,要對不同項目進行評測和階梯度的劃分,應將建設特色小鎮列入政府重點工作之一;其二小鎮的建設必須是以一鎮一特色,堅持差異定位、錯位發展的理念,強調以產業為動力,形成產業鏈。同時,重視產業創新發展,要求以創新帶動生產力,增加特色小鎮的生命力;其三是市場化主導。強調因地制宜,避免政府大包大攬。在具體運作過程中,注重厘清政府與市場的邊界,努力實現企業自我管理服務、多方協同參與的治理格局,讓企業有多的自主權,讓市場決定市場的事情,使企業和居民成為特色小鎮建設的有生力量;其四是針對性引才。不僅依靠高待遇吸引人才,而且全面適應人才特別是大學生的創業需求,進一步優化硬件環境、政策環境、交往合作環境、公共服務環境、生活環境與生態環境;其五是注重文化傳承。特色小鎮興起與文化有著密切聯系。例如,茶葉、絲綢、黃酒等小鎮,既是帶有濃郁江南印記的傳統產業,又傳承工匠精髓,融入旅游、體驗等多方位元素,進而煥發生機。
    2019年05月22日 閱讀:2662
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    田園綜合體的三大突破點之二:可持續經營

    打造田園綜合體一方面是為了解決人們休閑旅游的需求,一方面是搭建鄉村振興的平臺,但他跟傳統景區一樣,只有長時間的經營才能有自己的特色,只有長時間的經營才能賺錢??沙中翹鐫白酆咸逑钅康牧榛?,田園綜合體的可持續性經營包括可持續的生態景觀、可持續的體驗和可持續的服務;可持續的景觀,大部分田園綜合體的景觀都是生態資源景觀,季節性非常強,比如花海,桃花、?;ǖ?,植物開花期能吸引很多人,但是過了花期之后就沒有替代品了,游客來了后很失望,就會對項目有較低的評價。日本母親牧場坐落在山上,利用廣闊的空間栽植了大量的花卉,使得不用季節的觀花也成為牧場的一個亮點?;ɑ芏疾捎玫ヒ黃分執竺婊災值姆絞?,利用山地的地形,增大面積感。 不同的花卉,花期交錯,讓游人每個季節都有不同的感受。比如1-2月水仙花、2-3月梅花、2-4月油菜花、5-8月熏衣草、6-10月牽?;?、6-7月繡球花、9-10波斯菊等等。   結合中國的情況,也可以讓項目在每個月都有不同的花盛開,這樣就能打造不間斷的觀賞花海,能一直宣傳推廣項目,擴大項目影響力,增加游客黏性??沙中奶逖樘鐫白酆咸遄羆虻ビ行Ч奶逖檳諶菥褪撬燒?,跟花海一樣,水果采摘季節性也很強,可以通過打造多個種類,不同時間段采摘體驗內容來打造可持續的水果采摘體驗,比如:春天有草莓、櫻桃、枇杷,夏天有楊梅、桃子、西瓜、李子,秋天有葡萄、梨、桔子,冬天有柚子、甘蔗等。 針對不同客群和項目情況可針對性的設置長時間段的體驗內容,如:釣龍蝦、抓魚、喂養小動物、騎牛、騎馬等都可以持續運營。兒童游樂設施也是較好的可持續體驗內容,如:卡丁車、摩天輪、太空飛船等,只要天氣良好,游客都可以體驗。每個成功的項目都有獨特的體驗內容,如安吉魯家村的小火車,是體驗業態,又串聯了各個主題農莊打造了特色旅游線路??沙中腦擻窈芏嗟胤蕉際羌蠹抑Υ蛟熗艘桓鎏鐫白酆咸逑钅?,但是項目建成后怎么運營是個難題,如果管理混亂,服務能力有限,項目就難有好的口碑,推廣效果也大打折扣。田園綜合體的運營主要做這兩件事:1、 滿足游客需求,游客來花錢體驗就要得到服務,事無巨細,從游客需求入手,怎么做都不會錯。2、 搭建營收模式,項目收不收門票?該收多少錢?除了門票還有什么經濟來源,怎么利用項目資源變現?哪些體驗和產品需要花錢,哪些是免費的體驗內容?高品質的管理和服務,需要游客的腰包來支撐。做到這兩點,服務好人再讓其心甘情愿的付錢,還賺了口碑,也就不怕項目經營不下去了??杉?,可持續的景觀、體驗和管理服務才是田園綜合體項目成功的根本。
    2019年05月22日 閱讀:2635
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    文旅地產操作路徑

    在特色文旅小鎮、田園綜合體等新型文旅產業大平臺快速發展的機遇之下,文旅地產仍然具有廣闊的發展前景。中國知名文旅機構上海李也文旅策劃部負責人認為,文旅地產不只地產,更要求文化產業、旅游業、房地產業三者結合。以營銷為導向的方式難以為繼,以運營為導向、整合資源、精細化管理的模式才是文旅地產的主流。所以首先在項目定位上,可分為以下四種來進行分析研究。以城市觀光娛樂為主的項目,通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業態整合在一起,創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall,以此帶動寫字樓和住宅地產的開發,這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊。以生態別墅或古村落為載體,強調與自然環境的和諧,與本土文化的融合,在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的體驗,這種適合短途休閑度假,強化了過夜以及居住功能。在城郊的風景優美之地,建立簡單的觀光、游樂、休閑產品以及酒店、餐飲、購物等,形成高檔人居旅游社區。旅游功能偏弱,主打居住,能夠引發高端休閑人群的聚集,凸顯品質性。主題文化小鎮,主要是古鎮、古街區,或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮,以小鎮為載體,構建文化休閑平臺,提升吸引力,進而帶動小鎮外圍的休閑地產。這種模式,已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。去地產化+輕資產回歸旅游本質是目前文旅地產較為常用的操作套路,文旅地產占地規模巨大、資金占用量大、開發和回報周期長,實質上,文旅地產是一種集合了文化、旅游、地產和商業運營等元素的復合型地產項目。目前,中國房地產行業跑馬圈地的時代已經成為了過去,暴利和瘋漲難以再現,眾多開發商開始轉型養老、旅游地產的開發,但是,傳統的重資產開發模式需要前期投入大量的資金,開發資金鏈承受巨大壓力。這樣的背景下,資金占用量大的商業和文旅地產項目探索和轉向“輕資產運營模式”的好處在于,高杠桿率,前期投入少,風險分散化。多樣化盈利向產業靠攏也是文旅地產中的一種操作模式,國際上做的比較好的大型文旅企業,比如迪斯尼,門票收入只占營收中的45%左右,而國內大部分文旅地產項目70%、80%收入都靠門票,所有資金平衡必須依靠房地產地產,如果離開地產,推進很難。在文旅地產盈利模式上,要摒棄單一的銷售為重、租賃房費門票等收入占比小的模式,更要講究多元盈利。文旅地產其實應該從開發思維轉向運營思維轉變,運營重要性越來越關鍵,但是,就目前從傳統地產向文旅地產來轉型企業來看,思維還是開發思維。三部委發布打造特色小鎮的計劃,很多房地產企業都往文旅方向轉型。房地產企業往文旅轉型有天然的優勢,在短時間內可以將文旅項目建起來。但文旅項目和房地產項目有很大區別,關鍵是思維要轉變,從開發思維向運營思維轉變,房地產把房子賣完了就可以了,但是作為一個項目,項目建成之后剛剛開始,必須運營好,經營好,帶來持續的客流和收益,必須有足夠大的回頭客和口碑,這有很大的不一樣。
    2019年05月20日 閱讀:2256
  • 也說旅游

    淺談國內外旅游重點產業區隔

    自“十三五”以來,我國陸續出臺了一系列促進旅游產業發展的政策,旅游產業已經成為國家的戰略產業,同時全球化趨勢明顯。說到旅游產業,必不可少的三大支柱要素就是酒店、交通、旅行社。國內外皆是如此。這三者的發展也在無聲地改變著旅游業的發展動向。李也文旅就以這三大產業為核心,淺談一下發達國家與發展中國家旅游產業中的各自不同的特點。一、酒店業的比較:1、經營理念的差異:我國的酒店管理者主要是以自己的產品或能提供的服務為市場導向,即以我為主,我有什么就賣什么,我有什么水平的服務你就得接受什么水平的服務。發達國家的酒店管理者倡導堅持以消費者的需要為核心,以滿足客人的一切需要為企業管理和經營的導向,在產品、服務質量、價格水平等方面的設計均采取從外向內的模式。 2、員工配置的差異:我國酒店從業人員較多,勞動效率較低。其原因主要有:我國人力資源廉價;員工的素質偏低,服務意識、服務技能不強;一專多能的人才偏少;酒店設施現代化程度低。國外酒店總服務臺利用先進的預定網絡、財務系統進行訂房、結賬等項服務,僅需一、二名員工,而我國卻需四、五名員工來完成相同的工作量。發達國家基本上采用人力資源節約模式,用工少。其飯店的員工大多是“一專多能”,素質較高。二、交通業的比較發達國家到目前為止大都已經建成了完善的道路系統、航空、運輸等方面配套設施齊全,發達的交通業不但大大增強了發達國家作為旅游資源國的可進入性,而且為本國國民外出旅游創造了優越的先天條件。發展中國家由于經濟起步較晚,交通、運輸以及各項配套設施設備的提供都受到了一定的限制,這無疑對本國的旅游業會造成很大的影響,既影響本國居民的外出旅游,又影響入境游客的來訪。三、旅行社業的比較1、投資經營理念的比較發達國家中,進入旅行社業的資金主要是在資本尋求最大化收益的內在規律作用下,由資本的人格化主體――企業家投入的。在資本的進入與退出方面,政府很少干預,主要由市場機制本身發揮對資源的調節作用。此外,投資者進入旅行社業可以由多種選擇方式,如直接投資、收購與兼并、合資與合作、戰略聯盟。中國旅行社業中,投資主體的行業進入帶有明顯的行為背景。在經營運作方面,還處于“小、散、亂、差”的發展時期。各旅行社之間存在相互扯皮、惡性競爭的局面。 2、發展進程的比較發達國家的旅行社業發展是隨著其國內旅游市場的需求增長,而自然而然產生的,從1845年托馬斯?庫克旅行社的成立到大眾旅游時期大批旅行社的涌現,都是順應了市場的需求,是一個自然演進的過程。政府的作用只是在市場經濟體制的框架下進行規范管理等宏觀性的工作。中國最初的旅行社是以一些國外旅游服務機構為方便其本國居民來中國旅行而設立的分支服務機構。建國后旅行社業的發展是由政府主導的、出于政治目的的發展,主要為接待歸國華僑和宣傳新中國的建設成就。直至1978年改革開放以后,旅行社開始由事業單位向企業單位轉型,由國家壟斷走向市場競爭階段。隨著社會主義市場經濟體制的成熟與完善,中國旅行社業的核心競爭能力將加強。李也文旅認為中國是一個旅游大國和消費大國,但是要想成為旅游強國,還需要提升本國的供給能力,走出去參與國際競爭。
    2019年05月17日 閱讀:2648
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文旅地產運營模式

文旅地產運營模式[也說旅游]

2019/05/27

近年來,文旅地產成為地產行業的新引擎,以旅游綜合體和文旅小鎮為突破口,文旅地產的新軍逐漸壯大。中國知名文旅機構上海李也文旅策劃部負責人認為,物質生活的豐富、老齡化社會的到來,加速促進文旅消費進入大繁榮階段,也讓文旅地產由過去的小眾消費成為一種趨勢和主流。目前國內外的文旅地產經營模式,總結起來有這樣六種運營模式。首先就是眾所周知的悅榕莊酒店、安縵酒店,他們在中國市場上取得了巨大的成功,并且正以穩健的速度持續擴張。那究竟是什么原因讓它們如此受青睞?文化的魅力。以生態別墅或古村落為載體,強調與自然環境的和諧,與本土文化的融合,在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗,這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高休閑人群的極大認可,造就了一批忠實的“全球粉絲”。這就是文旅地產的“文化度假酒店綜合體”模式。而文旅地產中的“休閑Mall”模式,則是通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起,創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall,以此帶動寫字樓和住宅地產的開發,此種模式稱之為城市中心區休閑地產模式。這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊,如萬達廣場。 文旅地產中的“溫泉會都”模式,我們都知道溫泉,是最具帶動力的休閑引擎,已經成為全國休閑開發的超級熱門,它對休閑地產的開發具有突出的作用?!耙蘊厴氯撇肺?,以會議度假酒店為核心,帶動先售后租的溫泉地產開發”的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三: ?溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性,可以提升地產的附加值; ?溫泉可以解決酒店經營的冬季問題,并對會議經營有極大帶動作用; ?如果有觀光景區在周邊,則可以成為休閑消費的核心平臺。實踐表明,將生地變成熟地的最佳辦法,就是建設高爾夫球場。其對于文旅地產中休閑地產的帶動作用極其明顯,除了球場本身擁有極好的景觀資源外,更主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平臺,能夠引發高端休閑人群的聚集,凸顯品質性,從而帶動了休閑地產的價值提升,并為休閑地產的銷售創造優越基礎。這就是文旅地產的“高爾夫莊園”模式,國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫為代表的多個經典案例。文旅地產的“主題文化小鎮”模式,已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。主題文化小鎮,主要是古鎮、古街區,或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮,以小鎮為載體,構建文旅地產的文化休閑平臺,提升吸引力,進而帶動小鎮外圍的休閑地產,如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮。 而文旅地產中“多元休閑綜合體”模式,是除了以上幾種模式外,還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來,形成一個“多元休閑綜合體”模式。以多元文化為內涵,將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來,構筑一個綜合休閑的文旅地產饕餮盛宴,這種模式往往交相呼應,形成最佳的體驗效果。

康養小鎮可延伸的產業體系

康養小鎮可延伸的產業體系[也說旅游]

2019/05/24

中國已經進入大眾旅游時代,休閑度假成為了旅游消費的主流。健康與旅游度假的加速融合,已成為現代服務業的新亮點,健康產業與旅游產業的有機結合,也已經成為全球經濟發展新的經濟增長點??笛≌蚩煞⒄溝牟堤逑凳室舜唇ǚ⒄箍笛≌虻牡厙?,一般都有良好的生態環境和氣候條件,這是實現健康生活的一個重要基礎條件。在這個基礎條件上,根據當地不同資源,結合市場需求特點,可以發展融合不同產業體系的健康小鎮??笛≌蛞堤煥辣砩戀悖杭匆勞邢钅康亓己玫鈉蚣吧肪?,構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態,打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品,形成生態養生健康小鎮產業體系;享老產業為亮點:將醫療、氣候、生態、康復、休閑等多種元素融入養老產業,發展康復療養、旅居養老、休閑度假型“候鳥”養老、老年體育、老年教育、老年文化活動等業態,打造集養老居住、養老配套、養老服務為一體的養老度假基地等綜合開發項目,帶動護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產業的共同發展。體育產業為亮點:依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源,發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品,推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。文化產業為亮點:深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、歷史文化,結合市場需求及現代生活方式,運用創意化的手段,打造利于養心的精神層面的旅游產品,使游客在獲得文化體驗的同時,能夠修身養性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源,打造文化度假區、依托中國傳統文化,打造國學體驗基地等。休閑農業為亮點:藥食同源,是東方食養的一大特色。因此美食養生可以說是健康旅游中至關重要的一項內容。健康食品的開發,可以與休閑農業相結合,通過發展綠色種植業、生態養殖業,開發適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態健康食品,同時結合生態觀光、農事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動,推動健康食品產業鏈的綜合發展。醫學產業為亮點:康療養生產品的構成主要是以中醫、西醫、營養學、心理學等理論知識為指導,結合人體生理行為特征進行的以藥物康復、藥物治療為主要手段,配合一定的休閑活動進行的康復養生旅游產品,包括康體檢查類產品。它是醫療旅游開發中的重要內容之一。度假產業為亮點:居住養生是以健康養生為理念,以度假地產開發為主導而形成的一種健康養生方式。這種養生居住社區向人們提供的不僅僅是居住空間,更重要的是一種健康生活方式。除建筑生態、環境良好、食品健康等特點外,它還提供全方位的康療及養生設施及服務,并為人們提供冥想靜思的空間與環境,達到在恬靜的氣氛中修身養性的目的。對此,李也文旅認為,發展康養小鎮,應根據當地不同資源,結合市場需求特點,發展生態、養老、醫學、度假等為特色的產業體系。

旅游演藝的深度思考

旅游演藝的深度思考[也說旅游]

2019/05/23

一、旅游演藝概述       我國以游客為觀眾的旅游演藝活動,最早可追溯到20世紀80年代中期深圳華僑城集團在旅游園區內推出的大型駐場演藝節目。隨后,陜西省歌舞劇院推出《仿唐樂舞》和《唐?長安樂舞》等一批旅游演藝產品,但因缺乏商業化運作,影響力較小,沒有引起旅游界重視。目前國內對“旅游演藝”的概念和名稱還沒有統一。李幼常提出旅游演藝是指在旅游景區現場進行的各種表演活動,以及在旅游地其他演出場所內進行的,以表現該地區歷史文化或民俗風情為主要內容,且以旅游者為主要欣賞者的表演、演出活動。朱立新認為,旅游演藝是以異地觀眾為主要欣賞對象的演藝活動。這個界定只強調受眾對象為“異地觀眾”。 目前國內劃分旅游演藝的依據主要有三:一是演藝場所是否固定;二是演出場所類型;三是表演主體。國內旅游演藝分類主要依據演出場所。按照旅游演藝演出場所的類型可以分為主題公園演出、實景演出和獨立劇場演出。 其中,主題公園演出主要是為配合主題公園而開發,以表現主題公園的主題為內容,相比較設備硬實力,更注重“演藝+”軟實力,如杭州《宋城千古情》、開封《大宋·東京夢華》、上海迪士尼《獅子王》、深圳世界之窗的《巴黎圣母院》等。演出與設施共享IP、共享主題。法國狂人國這類演藝公園,演藝就是唯一的賣點,因此做到比一般樂園的附屬演出更精致、更高端的程度,晚間的經典大匯演更是一票難求。 實景演出突破傳統舞臺演出的空間局限,把旅游目的地真實的自然環境轉變成巨型演出舞臺,以當地居民和居民的日常生活、風土民情、風俗習慣等轉化成藝術素材,具有不可復制性。如桂林《印象·麗江》以天然的玉龍雪山為舞臺背景,武夷山《印象·大紅袍》以武夷山大王峰為背景,通過極度寬闊的空間,結合燈光、音響、舞美上的設計與聚焦,使戶外的演出效果達到極致。其他代表如西安《長恨歌》、張家界《天門狐仙·新劉??抽浴返?,也同樣讓觀眾印象深刻。 獨立劇場演出是在旅游目的地的專業劇場和演藝餐廳、茶館內針對旅游人群所打造的旅游演出產品,以展示當地文化特色的歌舞、戲劇、曲藝、雜技等演出形式為主的綜合演藝,如昆明《云南映像》、平?!隊旨揭!?、上?!妒笨罩謾返?。二、旅游演藝發展的條件 隨著大量競爭者入局旅游演藝,市場競爭愈發激烈,然而真正能從市場中獲利的仍是少數。李也文旅認為旅游演藝繁花似錦的背后,難做的主要原因有:1、強依附性旅游演藝的發展,需要依托強大的市場基礎。旅游演藝本身并不是一個旅游目的地性質的項目,只有依附客流量在500萬以上的城市或客流量在100萬以上的景區才能生存,才能錦上添花。2、低轉化率  針對市場上已有的旅游演藝進行綜合分析,許多特大城市如深圳、廈門,旅游演藝的轉化率不足1%;杭州、張家界、桂林的游客轉化率卻可達4%左右。當然也有更高轉化率的,如峨眉山7%、三亞14%等,行業平均游客轉化率為4%左右,這種程度的轉化率,決定了旅游演藝的發展必須依托強大的客流基礎。3、投資額大 如今旅游演藝的打造成本最低在千萬級別,印象系列投資基礎在1-3億元,這種投資比例在全國旅游演藝項目中的占比接近50%,數額巨大的投資讓投資方承擔巨大壓力。4、經營成本高旅游演藝所需的演員成本成為大支出,同時硬件設備的折舊成本也很大,這兩項成本恒定,不會因為觀眾的減少而減少。根據宋城集團的分析,其演員成本和設備的折舊費用約占其經營成本的71%,如此高昂的經營成本決定了其利潤空間的有限性。5、二八定律 旅游演藝如同其他項目一樣,也逃不過二八生死定律。劇統計,目前國內有230個旅游演藝項目,真正盈利的大約不到9%,11%處于收支平衡狀態,而80%處于虧損狀態。這些虧損的項目可能是行業經驗、運營能力、資本運作、演藝內容、渠道等等某一方面或多方面的不足導致。 一邊是非常誘人的2-3年回收成本,一邊是80%的演藝項目處在虧損狀態。入局旅游演藝,需要做好充足的準備,除了充足的資金,強大的運營團隊和藝術轉化的創意團隊以及強大的技術團隊缺一不可,如此,才可能打造一個旅游演藝超級IP。

特色小鎮的趨勢與前景

特色小鎮的趨勢與前景[也說旅游]

2019/05/22

特色小鎮一頭連著城市,一頭連著鄉村,是推進以人為核心的新型城鎮化、實現鄉村振興的一項重要戰略性舉措。近年來,特色小鎮建設在我國發展得如火如荼、遍地開花。住建部發布的數據顯示,截至2018年2月,全國特色小鎮試點共有403個,加上地方創建的省級特色小鎮,數量超過2000個,其中絕大多數都是由政企合作發展的特色小鎮。邁入2019年,在宏觀經濟面臨較大下行風險的背景下,特色小鎮開發與投資又將肩負起引領國家戰略性新興產業發展,尋找經濟增長新動能的使命。據此研判,2019年會迎來特色小鎮開發與投資的一個新高潮。特色小鎮一方面發展得如火如荼,成為資本競相追逐的寵兒,一方面又在實踐操作中出現了一些亟需解決的問題,這包括產業導向不清,規劃和建設同質性嚴重,出現“千鎮一面”的情況;“房地產化”趨勢導致地價上漲、租金哄抬,排擠特色小鎮里真正的特色產業;政府主導特征明顯,企業主體、市場主導的格局尚未完全形成;土地、資金、人才等要素供給不足,等等。這些問題也早已引起了社會和各級政府的廣泛關注,相關部門已經著手探索解決對策,以求為特色小鎮高質量發展打下堅實基礎。例如,國家發改委為規范特色小鎮的發展采取了一系列措施,包括開展部門間的協調、與地方政府會談和大規模研修培訓等。筆者認為,解決特色小鎮發展中的問題,可以從以下幾點入手,一是凸顯特色,千鎮千面;二是強調“產業立鎮”,發展優勢產業;三是堅持政府引導、企業主體、市場化運作的模式;四是嚴控房地產開發用地比例,杜絕房地產化傾向;五是強化用地、資金和人才保障。中國知名文旅機構—上海李也文旅策劃組負責人提出在特色小鎮發展的道路上應形成以下幾個發展路徑:其一,要對不同項目進行評測和階梯度的劃分,應將建設特色小鎮列入政府重點工作之一;其二小鎮的建設必須是以一鎮一特色,堅持差異定位、錯位發展的理念,強調以產業為動力,形成產業鏈。同時,重視產業創新發展,要求以創新帶動生產力,增加特色小鎮的生命力;其三是市場化主導。強調因地制宜,避免政府大包大攬。在具體運作過程中,注重厘清政府與市場的邊界,努力實現企業自我管理服務、多方協同參與的治理格局,讓企業有多的自主權,讓市場決定市場的事情,使企業和居民成為特色小鎮建設的有生力量;其四是針對性引才。不僅依靠高待遇吸引人才,而且全面適應人才特別是大學生的創業需求,進一步優化硬件環境、政策環境、交往合作環境、公共服務環境、生活環境與生態環境;其五是注重文化傳承。特色小鎮興起與文化有著密切聯系。例如,茶葉、絲綢、黃酒等小鎮,既是帶有濃郁江南印記的傳統產業,又傳承工匠精髓,融入旅游、體驗等多方位元素,進而煥發生機。

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